Bail d’habitation : le formalisme de l’état des lieux

Pour mémoire, le formalisme de l’état des lieux d’entrée et de sortie est d’ordre public en matière de bail d’habitation (article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

L’état des lieux doit être établi contradictoirement et à l’amiable par les parties ou par un tiers mandaté par elles ; et, à défaut, il peut être établi par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur à condition que l’autre partie soit convoquée au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La Cour de cassation sanctionne le non-respect de ces obligations dans deux arrêts récents.

D’une part, dans un arrêt du 26 octobre 2023 n°22-20.183, publié au bulletin, la troisième chambre civile souligne qu’une partie au bail ne peut pas solliciter de l’autre le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice lorsque le délai de convocation de sept jours n’a pas été respecté. Il importe peu que le retard de cette convocation n’ait pas fait grief et que la partie convoquée tardivement ait pu se rendre à l’état des lieux.

D’autre part, dans un arrêt du 16 novembre 2023 n°22-19.422, publié au bulletin, la même chambre juge qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par l’une des parties qui a volontairement omis de convoquer l’autre partie, ne peut servir de preuve à des dégradations imputables aux locataires.

Ces deux arrêts rappellent qu’il convient d’être attentif au formalisme impératif de l’état des lieux d’entrée et de sortie en matière de baux d’habitation.