Covid-19 et baux commerciaux : la question du paiement des loyers

La Cour de cassation vient de rendre ses premières décisions dans le cadre des contentieux opposant des bailleurs aux preneurs de locaux commerciaux ayant été fermés pendant le premier confinement

En effet, certains preneurs avaient suspendu le paiement des loyers en se prévalant notamment de la perte de la chose louée (art. 1722 du code civil), de l'inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance, d'un cas de force majeure (art. 1218 du code civil).

Par deux arrêts en date du 30 juin 2022, la Cour de cassation rejette les arguments des preneurs :

• La mesure d'interdiction de recevoir du public prise en mars 2020, mesure générale et temporaire, était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. En conséquence, elle ne pouvait être, d'une part, imputable aux bailleurs et d'autre part, l'effet de cette mesure ne pouvait être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil
• La mesure d'interdiction ne pouvait être constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance puisque les locaux avaient bien été mis à disposition des preneurs : le fait qu'ils ne pouvaient exploiter les locaux relevait du seul fait du législateur 
• La Haute Cour considère qu'en vertu de l'article 1218 du code civil, le créancier qui ne peut profiter de la contrepartie à laquelle il a droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Ainsi, le preneur, en sa qualité de créancier de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondé à invoquer la force majeure. Sur ce point, on remarquera que la position de la 3ème chambre civile rejoint celle de la 1ère chambre civile et de la chambre commerciale qui ont déjà jugé que le débiteur d'une obligation de somme d'argent ne pouvait se prévaloir de la force majeure.

Enfin, l'argument consistant à dire que le bailleur avait manqué à son devoir d'exécution du contrat de bonne foi est écarté. La Cour de cassation relève, dans l'une des deux espèces, que le bailleur avait manifesté sa bonne foi en tenant compte des circonstances exceptionnelles puisqu'il avait proposé de différer le règlement du loyer dû en avril 2020.

• Décision - Pourvoi n°21-20.127 | Cour de cassation
• Décision - Pourvoi n°21-20.190 | Cour de cassation